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Propriedade horizontal - Regras do condomínio Minimizar
 
A legislação que se adopta na resolução dos conflitos que, maioritariamente, opõe Condóminos e Empresas gestoras de Condomínios baseia-se, principalmente no Código Civil (Decreto-Lei nº 47 344, de 25 Novembro de 1966)mais especificamente nos artigos 1414º a 1438.º-A ;

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro

A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma;

Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de Outubro

Para estimular os condóminos na mobilização dos recursos necessários à conservação ou reparação extraordinária de imóveis em regime de propriedade horizontal, importa criar mecanismos financeiros que possam prevenir a degradação do tecido urbano, através da constituição de um fundo de reserva para fazer face a obras nas partes comuns dos prédios.

 

 Propriedade horizontal: regras do condomínio

 
As questões relacionadas com este tema despertam muito interesse e algumas dúvidas nas pessoas. Assim, pela sua pertinência, entendemos estruturar esta temática em duas partes.
A propriedade horizontal é o conjunto de poderes que recaem sobre uma fracção autónoma de um prédio urbano e sobre as partes comuns do mesmo prédio. Ao titular deste direito atribui a lei a designação de condómino.
 
Um condomínio integra, obrigatoriamente, espaços de propriedade privada (as fracções autónomas) e outros de propriedade partilhada (as partes comuns – compropriedade).

Vamos analisar alguns direitos e deveres que assistem aos condóminos nas suas relações quotidianas.

 

 
P – As despesas de conservação são da responsabilidade de todos os condóminos, na proporção das respectivas fracções?
R – Em primeiro lugar, cumpre assinalar que as despesas de um condomínio não são todas do mesmo tipo. A lei distingue entre:
- Despesas de utilização: são todas as despesas que se prendem com o dia a dia do prédio, com os custos que resultam da utilização das partes comuns, desde que não contratualizados com terceiros;
- Despesas de serviços de interesse comum: são todas as empresas anteriores mas contratualizadas com terceiros, sejam empresas ou particulares que prestam serviços ao prédio, eventualmente pagos mensalmente. É o caso da companhia de seguros, da porteira, da empresa com contratos de manutenção de instalações mecânicas (como os elevadores) ou guarda-nocturno. A própria Administração é hoje contratualizada em muitos prédios, tendo de ser considerada como um serviço de interesse comum.
- Despesas de conservação: são as referentes a obras e reparações que são feitas para que o prédio não se degrade, como limpeza e pintura das fachadas e de outras partes comuns, substituição de canos, substituição do mecanismo dos elevadores, etc.. Nestas já não estão em causa os encargos necessários ao dia a dia.
- Despesas com inovações: são as resultantes de obras que juntam ao prédio elementos novos que até à data não existiam, como a substituição dos intercomunicadores áudio por intercomunicadores vídeo ou a colocação de um tecto de madeira com focos no hall de entrada, por forma a tapar a placa pintada.
As despesas necessárias para a conservação e utilização das partes comuns do prédio e para o pagamento de serviços de interesse comum são suportadas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções, constante do título constitutivo da propriedade horizontal.
Visto isto, e respondendo à questão, a resposta tem de ser afirmativa, tanto para as obras de conservação ordinária, como para as de conservação extraordinária, sendo que o condomínio pode e deve usar na realização destas últimas os montantes existentes no Fundo Comum de Reserva.
Hoje, especialmente em prédios cujos condóminos não abundam em dinheiro, é bom programar as obras com custos mais significativos a uma certa distância temporal, aumentando, se entenderem necessário, a comparticipação para o Fundo Comum de Reserva, por forma a criar uma boa poupança, evitando que os condóminos tenham de dispor de uma quantia elevada num só momento.
 
P – Quais são as partes comuns de um condomínio?
R – A lei faz a uma distinção entre as partes necessariamente comuns, ou seja, as que nenhum título constitutivo da propriedade horizontal pode considerar como podendo pertencer a um condómino, e partes presumivelmente comuns, ou seja as que serão comuns se, pelo mesmo título, não estiverem integradas numa fracção autónoma.
São necessariamente comuns:
- O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
- O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; e
- As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Se o título constitutivo nada indicar em contrário, presumem-se comuns:
- Os pátios e jardins anexos ao edifício;
- Os ascensores;
- As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
- As garagens e outros lugares de estacionamento;
- Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Convém ter em conta que, nestes últimos casos, trata-se apenas de uma presunção, que pode ser confirmada ou não pela análise de cada situação concreta.
 
P – O condomínio é obrigado a ter um seguro contra incêndios?
Sim, é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer quanto às partes comuns.
O seguro deve ser celebrado entre os condóminos em qualquer companhia que esteja autorizada a explorar o ramo incêndio pelo Instituto de Seguros de Portugal; e caso não o seja, o administrador deve efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia, ficando, neste caso, com o direito de reaver o respectivo prémio.
É importante referir que este seguro deve ser actualizado anualmente, competindo à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização. Caso isto não aconteça, o administrador deve actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
 
 
P – Vivo num rés-do-chão e, por isso, nunca utilizo o elevador nem as escadas. Sou obrigado a contribuir para as suas despesas de manutenção?
R – A lei refere que as despesas relativas a elevadores, lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns condóminos só devem ser pagas por quem as possa efectivamente usar. O critério para a atribuição destas despesas é a possibilidade de uso. Deste modo, os proprietários de fracções situadas no rés-do-chão só não pagarão as despesas com a manutenção e conservação dos elevadores se não os puderem utilizar como forma de acesso à respectiva fracção, nem existirem garagens ou terraços. Contudo, se puderem utilizar o elevador para acederem a um terraço de cobertura, a uma arrecadação ou garagem, mesmo que aleguem fazê-lo sempre pelas escadas, já terão de contribuir para as suas despesas de manutenção, pois são utentes naturais dos mesmos.
 
P – O administrador do condomínio onde habito é incompetente: não paga as contas a tempo, não exige o pagamento das contribuições para a conservação das partes comuns, entre outras coisas que causam prejuízo aos condóminos. Como podemos responsabilizá-lo pela sua má gestão?
R – O administrador de um prédio constituído em propriedade horizontal tem um conjunto de obrigações, tais como:
- Cobrar receitas e pagar as despesas comuns;
- Exigir dos condóminos a sua contribuição para as despesas;
- Conservar as partes comuns;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Representar o condomínio perante terceiros;
- Convocar a assembleia de condóminos;
- Elaborar um orçamento das despesas e receitas;
- Efectuar e manter em dia o seguro contra incêndio do edifício ou assegurar-se de que todos os condóminos seguraram a sua fracção.
O administrador durante a sua actividade deve agir com zelo e diligência, dedicando a estas funções o tempo necessário para que o condomínio seja bem gerido. Se houver necessidade de convocar uma assembleia e o administrador não o fizer, esta pode ser convocada pelos condóminos cujas fracções representem, no mínimo, 25% da área total do prédio. Uma vez reunidos em assembleia, os condóminos podem substituir o administrador negligente, podendo também exigir-lhe uma indemnização pelos eventuais prejuízos que a sua actuação tenha acarretado.
 
P – Quantos animais domésticos posso ter no meu apartamento?
R – A lei determina que em cada fracção possam ser alojados até três cães ou quatro gatos adultos, não podendo no total ultrapassar quatro animais, tendo sempre de ser asseguradas as necessárias condições para os animais e a ausência de riscos hígio-sanitários. O número máximo de animais pode ser ampliado, excepcionalmente, se o proprietário assim o solicitar, e mediante parecer vinculativo do médico veterinário da Direcção de Serviços de Veterinária e do delegado de saúde, autorizando o alojamento até ao máximo de seis animais adultos.
O incumprimento desta norma, cujo controle cabe às câmaras municipais, mediante vistoria conjunta dos referidos técnicos, é passível de processo contra-ordenacional, com aplicação de coimas. Em caso de não cumprimento, as câmaras municipais, após a vistoria, notificam o detentor para encaminhar os animais para o canil ou gatil municipal, caso o detentor não opte por outro destino que reúna boas condições e ausência de riscos hígio-sanitários relativamente à conspurcação ambiental e doenças transmissíveis ao homem.
Caso existam impedimentos à remoção de animais, o presidente da câmara municipal pode solicitar a emissão de mandado judicial que lhe permita aceder ao local onde estes se encontram e proceder à sua remoção.
Todavia, no caso de fracções autónomas em regime de propriedade horizontal, o Regulamento de Condomínio pode estabelecer um limite inferior. Quando é celebrado um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento ou um arrendamento deve o comprador ou o inquilino ser informado de que existe um regulamento que interdita o acesso a animais, regulamento que deve estar afixado no imóvel.
Qualquer regulamento feito posteriormente não pode ser aplicado a quem já tem direitos adquiridos. O regulamento de condomínio só tem aplicação a partir da sua aprovação e desde que este seja aprovado por maioria.
 
 
 
CONCLUSÃO:
 
- O Fundo Comum de Reserva é obrigatório por lei, sendo constituído pelas comparticipações de todos os condóminos para ajudar a pagar as obras de conservação que seja preciso realizar.
- A compra de uma fracção autónoma implica a contratação de um seguro de incêndio. O condómino, ao fazê-lo, está a assegurar não só as paredes da sua casa, mas também a permilagem das partes comuns do edifício que lhe pertence.
 
 
- O condómino só não pagará as despesas relativas a elevadores, escadas e outras partes comuns se, manifestamente, não as puder utilizar.
- Se o condómino viver num rés-do-chão mas tiver uma arrecadação no último andar ou uma garagem na cave, onde chegue o elevador já deverá pagar as despesas. 
 
 
 
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